CRE: Мнение экспертов – Ирина Нечаева, STONE Realty: о раннем формировании инфраструктуры бизнес-центров

Во всех проектах STONE поиск инфраструктурных арендаторов начинается в среднем за полгода до ввода объекта в эксплуатацию, что позволяет наполнить торговую галерею и помещения ритейла уже в первый год работы бизнес-центра. Так, башни Tower B и Tower C в составе офисного квартала STONE Towers, введенные в эксплуатацию в конце 2024 г., сегодня уже заполнены на 40%: операторы приступили к ремонтным работам и скоро будут готовы к открытию.

Сначала инфраструктура

Переезд компании в новый офис — всегда стресс, вне зависимости от масштаба бизнеса. Меняется не только адрес: меняются повседневный уклад сотрудников, привычные маршруты, точки питания, фитнес-клубы и даже кофейня, которая была частью рабочего ритуала. Именно наличие развитой инфраструктуры становится одним из ключевых факторов принятия решения об аренде офиса, наряду со ставкой, локацией и ремонтом.

В Stone мы давно отказались от подхода «инфраструктура догонит потом». В каждом проекте мы предусматриваем площади под рестораны, столовые, спортивные объекты, ритейл и сервисные функции. Поиск арендаторов мы начинаем в среднем за полгода до ввода объекта в эксплуатацию. Согласно аналитике NF Group и STONE, в классическом сценарии заполняемость достигала оптимальных 85–100% только через три года — тогда как сейчас, в рамках растущего спроса, в среднесрочной перспективе объекты будут заполнены до 50% уже в первый год. Эти данные еще раз подтверждают высокую востребованность инфраструктуры в составе бизнес-центров.

Бросить якорь

Ранее формирование инфраструктуры является преимуществом не только для резидентов бизнес-центра, но и для инвесторов — с таким подходом девелопера сокращается срок экспонирования офисных площадей и ритейла и быстрее запускается доходная часть от сдачи в аренду помещений.

Для формирования сбалансированного пространства внутри наших объектов мы оставляем в своем портфеле помещения для якорных арендаторов — это важнейшая часть соответствия нашей концепции и классу объекта. Фитнес-центры, столовые и лобби-рестораны становятся элементами социальной инфраструктуры, повышающими лояльность сотрудников к переезду и улучшающими HR-бренд компаний-резидентов, а значит, они должны соответствовать классу проекта, в котором располагаются. Поиск таких резидентов мы начинаем за 6-12 месяцев до готовности объекта.